5 cosas que nunca debes aceptar al vender tu piso
Hay cosas que parecen normales cuando vendes un piso y te pueden costar meses o miles de euros. Te enseño las 5 que no debes aceptar nunca, aunque te las pongan por escrito, y qué pedir en su lugar.
Álvaro García · agente inmobiliario en Barcelona · 5 min de lectura
En 30 segundos
- Arras «sujetas a hipoteca», sí, pero con fecha límite y preaprobación del banco.
- Ofertas, solo por escrito: de palabra o por WhatsApp no cuentan.
- Las llaves se entregan en la notaría, el día que firmas y cobras.
- Encargo de venta con plazo, comisión y salida claros.
- El precio lo defiendes con tus datos, no con el primer número que te ponen.
Vídeo en mi canal de YouTube.
En 1974, los psicólogos Amos Tversky y Daniel Kahneman hicieron un experimento con una ruleta trucada: solo podía pararse en un número bajo o en uno alto. Después preguntaban a la gente un dato que no tenía nada que ver con la ruleta. Los que habían visto el número alto respondían bastante más alto. Es el efecto ancla: el primer número que oyes se te queda pegado, aunque no tenga sentido.
Al vender un piso pasa justo eso: el primer número que alguien pone encima de la mesa marca todo lo que viene después. Y no es la única trampa. Estas son las cinco que vemos cada semana en ofertas, arras y encargos de venta.
Imagina a Carmen: ha heredado el piso de su madre en El Carmel y cada mes paga IBI, comunidad y suministros de un piso vacío. Lo anuncia y, a las dos semanas, le llega una oferta que la deja sin dormir.
1. Arras «sujetas a hipoteca» sin fecha límite
Un contrato de arras que dice que la venta depende de que al comprador le den la hipoteca… y no dice hasta cuándo. «Condicionado a la obtención de financiación». Y ya está.
Eso significa que tu piso se queda fuera del mercado mientras el comprador va de banco en banco: uno, dos, cuatro meses. Y si al final no se la dan, recupera su dinero y tú vuelves a empezar, con un anuncio que ya parece quemado.
Qué hacer: si aceptas esa condición, que tenga plazo. El comprador debe acreditar la aprobación del banco en un número concreto de días y, si no, la condición se acaba. Mejor aún: pide una preaprobación antes de firmar las arras.
2. Ofertas de palabra o por WhatsApp
«Me ha dicho que le interesa por 250.000». O un mensaje con un número. Eso no es una oferta: es una conversación. Una oferta de verdad lleva precio, forma de pago, si necesita hipoteca, plazo para las arras, plazo para el notario y la firma del comprador.
Hasta que no tengas una oferta por escrito, no dejes de enseñar el piso ni le digas que no a otros interesados. Si alguien quiere tu piso de verdad, no tendrá ningún problema en firmar lo que ofrece. Aquí te explico cuánto se tarda en vender un piso y cuándo llega la oferta.
3. Entregar las llaves antes de la escritura
«Me corre prisa, solo quiero ir metiendo cosas». O «quiero empezar la obra de la cocina, total, firmamos en un mes». No. Hasta que no se firma la escritura y cobras, el piso es tuyo, y la responsabilidad también. Si el comprador entra, mete muebles o empieza una obra y la venta se tuerce, tienes un problema serio.
Las llaves se entregan en la notaría, el mismo día que se firma y se paga. Si hay un motivo de verdad para hacerlo antes, que lo revise un abogado y quede por escrito.
Si alguien quiere tu piso de verdad, lo firma. Lo demás es una conversación.
¿Tienes una oferta o un contrato delante?
Si dudas antes de firmar, lo revisamos contigo. Trabajo con solo 5 propietarios a la vez.
4. Un encargo de venta sin plazo ni salida
Con la inmobiliaria que sea, fíjate en tres cosas del contrato: cuánto dura, si se renueva solo y qué pasa si quieres acabarlo antes. Una exclusiva no es buena ni mala por sí misma; lo habitual es un plazo de tres a seis meses. Lo que no debes firmar es algo que no sabes cuándo termina ni cuánto te cuesta salir.
Pide que el contrato diga claramente el plazo, qué incluye el servicio, la comisión y cómo se puede acabar si no se cumple lo prometido. Si alguien no quiere ponerlo por escrito, ya tienes la respuesta. Así es como trabajo yo con cada propietario.
5. El primer número: el ancla
La más peligrosa, porque casi nadie la ve venir: aceptar que el primer número lo ponga otro. Hay dos anclas. La valoración inflada, que te dice que tu piso vale bastante más de lo que dice el mercado para que firmes; cuando después hay que bajar, sientes que pierdes un dinero que nunca tuviste. Y la oferta baja: si te ofrecen 40.000 € menos y contestas «lo dejamos a medias», ya has negociado desde su número.
El precio se defiende con datos: tres o cuatro pisos parecidos, vendidos en tu zona. Con eso en la mano, ni la valoración bonita ni la oferta baja te mueven. Si quieres esos datos de tu piso, pide una valoración con ventas reales.
¿Y Carmen? Le habían dicho que su piso valía 320.000 €; le llegó una oferta de 255.000 €. Miró los datos: los pisos parecidos vendidos en la zona estaban, en este ejemplo, alrededor de 290.000 €. Con ese número, el suyo, contestó por escrito y cerró muy por encima de la primera oferta. Ninguno de los dos primeros números era real.
Lo que no aceptar y qué pedir en su lugar
Guárdatelo antes de firmar nada.
Arras sujetas a hipoteca sin fecha
Pide un plazo en días para acreditar la hipoteca y, mejor, la preaprobación del banco antes de firmar.
Ofertas de palabra o por WhatsApp
Pide una oferta firmada con precio, forma de pago, hipoteca y plazos para las arras y el notario.
Llaves antes de la escritura
Las llaves, en la notaría, el día que se firma y se cobra. Si hay excepción, revisada por un abogado y por escrito.
Encargo sin plazo ni salida
Plazo, servicio, comisión y cómo acabarlo, todo por escrito antes de firmar.
El primer número de otro
Tu precio, con pisos parecidos ya vendidos en tu zona. Negocia desde tu número, no desde el suyo.
Vende tu piso sin caer en ninguna de estas trampas
Trabajo con solo 5 propietarios a la vez. Si tu piso encaja por precio, zona y características, te llamo en menos de 24 horas.
- Me dices dónde estáCalle y número, y tres preguntas rápidas.
- Te llamo en menos de 24 horasMiro las ventas reales de tu calle.
- Te lo envío por escritoA qué precio saldría, en cuánto tiempo y lo que te quedaría.
Preguntas sobre ofertas, arras y contratos
¿Qué significa «arras sujetas a hipoteca»?
Que la compra queda condicionada a que el banco le conceda la hipoteca al comprador. Es aceptable si tiene un plazo concreto para acreditarlo; sin plazo, tu piso puede quedarse meses fuera del mercado.
¿Es válida una oferta por WhatsApp?
No sirve como oferta formal. Pide siempre una oferta por escrito y firmada con precio, forma de pago, hipoteca, plazo para las arras y plazo para el notario.
¿Puedo dar las llaves al comprador antes de firmar en el notario?
No es recomendable: hasta la escritura el piso y la responsabilidad son tuyos. Si hay un motivo de verdad, que lo revise un abogado y quede por escrito.
¿Cuánto debe durar un contrato de exclusiva?
Lo habitual son entre tres y seis meses. Lo importante es que diga cuánto dura, si se renueva solo y cómo se puede acabar antes.
¿Cómo respondo a una oferta muy baja?
Por escrito y con datos: pisos parecidos vendidos en tu zona. Así negocias desde tu número y no desde el suyo.
Agente inmobiliario en Barcelona, sobre todo en Horta-Guinardó y Gràcia. Más de 100 pisos vendidos en 6 años y solo 5 propietarios a la vez.