Si acabas de heredar una vivienda y te estás planteando vender, aquí tienes el paso a paso que yo aplico en el día a día. Incluyo los “atascos” típicos y cómo los resuelvo para que no se caiga la operación en la notaría.

Para poder vender, primero hay que ser propietario a todos los efectos. Esto exige:

• Certificados: defunción y últimas voluntades.
• Título sucesorio: testamento o declaración de herederos (si no hay testamento).
• Inventario y avalúo del inmueble.
• Escritura de aceptación y adjudicación de herencia en notaría.
• Liquidar el ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) en el plazo que corresponda a tu CCAA.
• Inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad.

En mi día a día me encuentro propietarios que quieren publicar el piso sin haber aceptado la herencia o sin inscribir la adjudicación. Cuando entro pronto, ordeno papeles, coordino notaría/registro y evito retrasos que echan para atrás a los compradores.

Orden recomendado: título sucesorio → aceptación y adjudicación → impuestos de herencia → inscripción en Registro → ya puedes vender.

Se puede intentar vender sin inscribir, pero no es buena idea: el comprador (o su banco) pedirá que el titular registral sea quien firma. Si no lo eres aún, aparecerán condiciones suspensivas, retrasos y a veces el comprador se va.
Mi regla: inscrito primero, venta después. Acelera todo y te da fuerza para negociar.

• DNI de vendedores y, si hay varios herederos, acuerdos claros.
• Nota simple actualizada.
• Escritura de aceptación y adjudicación ya inscrita.
• Recibos IBI y suministros, certificado energético y, en su caso, cédula de habitabilidad (Cataluña).
• Si hay comunidad, certificado de estar al corriente.

En el piso de mi abuela, la herencia era intestada y uno de los hermanos había fallecido; los derechos pasaban a sus hijos. El papeleo fue un lío, sí, pero se cerró la operación. Con paciencia y orden se llega.

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• ISD: se devenga al heredar. Sin esto regularizado, lo demás cojea.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): se devenga al vender; calcula con tiempo si te sale por método objetivo o por incremento real.
• Gastos deducibles: conserva justificantes (notaría, registro, gestoría); ayudan en el IRPF.

¿Habrá IRPF al vender? cálculo básico de la ganancia

La venta puede generar ganancia patrimonial (precio de venta – valor de adquisición heredado – gastos). Ojo con el valor declarado en herencia y con mejoras documentadas.
Consejo práctico: pide una simulación antes de fijar precio; a veces compensa ajustar calendario o gastos para optimizar la factura fiscal.

Lo que más retrasa no son los números, sino las esperas: registro, tasaciones, certificados. Si lo llevo yo, dejo todo calendarizado desde el minuto uno para no perder al comprador caliente.

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Sin testamento, hay que declarar herederos (cónyuge, descendientes, ascendientes, colaterales… según el caso). Si un heredero ha fallecido, intervienen sus hijos.
Cómo lo aterrizo: verificación de parientes, cita en notaría para declaración de herederos, aceptación conjunta y después adjudicación.
Tip: tener a todos localizados y con documentación a mano acorta semanas.

En mi caso, aquella operación familiar salió adelante cuando conseguimos sentar a todos los sub-herederos con una ruta clara: quién firma qué y cuándo. La claridad desactiva la desconfianza.

Si no hay acuerdo para vender:

• Opción A: comprar la parte de quien no quiere vender.
• Opción B: vender el proindiviso (menos atractivo y con descuento).
• Opción C: acción de división de la cosa común (vía judicial → tiempos y costes).

Mi consejo: documentar una hoja de ruta y repartir funciones (uno centraliza papeles, otro visitas, otro negociación). La sensación de avance reduce fricciones.

Posible, pero te encareces en tiempo y te abaratas en precio. El banco del comprador exigirá titularidad clara. Alternativa práctica: firmar arras con condición de que el vendedor inscriba en X semanas y dejar fechas topadas con la notaría.

Me he encontrado muchas operaciones que “iban para portada” pero se cayeron por no tener la adjudicación inscrita. Cuando me llaman a tiempo, llego a tramitar la aceptación y cerrar la venta con calendario firme.

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Para vender vivienda en Cataluña te pedirán cédula de habitabilidad vigente y certificado energético. Si la cédula está caducada o falta documentación, arranca ese expediente cuanto antes.

Bonificaciones y condicionantes más habituales

Hay particularidades en Impuesto de Sucesiones (reducciones por vivienda habitual, condiciones de mantenimiento, etc.). Revisa tu caso con un asesor fiscal local y no des por hecho porcentajes “de oídas”.

En Cataluña suelo arrancar en paralelo la cédula, el energético y la recopilación fiscal. El comprador ve movimiento y tú ganas semanas.

1. Valoración realista: compara testigos recientes y condiciona el precio a la documentación lista.
2. Estrategia: si hay herederos múltiples, nombra un representante con poder suficiente para firmar.
3. Arras: claras y calendarizadas (plazos para registro, obtención de certificados, solicitud de hipoteca del comprador).
4. Firma: coordina notaría con checklist de última hora (IBI, comunidad, suministros, DNI vigentes, medios de pago).

• Semana 1–2: papeles de herencia ya en marcha o listos.
• Semana 3–4: inscripción registral, publicación y visitas.
• Semana 5–8: arras y firma (según hipoteca del comprador y tiempos de registro).

Lo que más me funcionó siempre es delegar y coordinar: cuando falleció mi padre y tuve que pasar por todo el proceso, entendí que no estás al 100% para pelear ventanillas. Tener a alguien que lleve el timón te ahorra disgustos y caídas de operación.

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Genera ofertas que no puedes firmar. El comprador serio detecta el riesgo y se va o pide rebaja agresiva.

No coordinar notaría-registro-ayuntamiento

Un certificado que falta la víspera puede posponer la firma tres semanas. Solución: cronograma con responsables y fechas, y un plan B para documentos críticos.

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¿Hay que esperar X años para vender?
No. Tras aceptar, liquidar y registrar la herencia, puedes vender. (Compradores y bancos piden seguridad registral).

¿Qué hago si un heredero no quiere vender?
Valora compra de su parte, venta del proindiviso o la división de cosa común. Empieza intentando un acuerdo con calendario y reparto de funciones.

¿Puedo vender solo mi parte?
Sí, pero suele descontarse el precio. Úsalo como palanca para cerrar un acuerdo global mejor.

¿Cuándo pago plusvalía y cómo afecta el IRPF?
La plusvalía se paga al vender; el IRPF grava la ganancia patrimonial. Pide simulación antes de fijar precio.

¿Hace falta cédula de habitabilidad?
En Cataluña, sí. Tramítala pronto para no frenar la firma.

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Vender un piso heredado es un proceso, no un trámite suelto. Cuando el orden es correcto (aceptar → liquidar → inscribir → vender), las operaciones fluyen. Cuando no, aparecen los parones. Si estás con poco margen emocional o de tiempo, delegar es una decisión inteligente: coordinar Registro, Notaría y Ayuntamiento es justo lo que más atasca.

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